La mancata consegna dei documenti contabili da parte del vecchio amministratore rappresenta ormai un evento sempre più frequente. In questo articolo verrà illustrato cosa fare in questi casi e come difendersi.
Il passaggio di consegne tra amministratori di condominio è un adempimento fondamentale della vita condominiale. La completa e tempestiva consegna dei documenti contabili ed amministrativi tra l’amministratore precedente e il neo amministratore condominiale è spesso, però, causa di attriti all’interno del stabile.
Capita ormai sempre più frequentemente che il precedente amministratore rifiuti di consegnare i documenti in suo possesso, oppure ne consegni soltanto una parte, mettendo il nuovo amministratore in una situazione di stallo amministrativo e contabile nella gestione del condominio.
Quindi cosa fare quando l’amministratore di condominio non consegna documenti al nuovo amministratore? Occorre fare una diffida per la consegna dei documenti?
Procediamo con ordine.
L’obbligo di consegnare i documenti da parte dell’amministratore.
L’obbligo della consegna dei documenti in ambito condominiale trae fondamento dall’art 1129, comma 8, c.c., secondo il quale sin dalla cessazione dell’incarico, “l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
Inoltre, essendo tale ufficio assimilabile al mandato con rappresentanza, l’amministratore è obbligato a restituire tutto ciò che ha ricevuto a causa dell’esercizio del mandato così come previsto dall’art. 1713 c.c. (cfr. Cass. n. 10815 del 16.08.2000).
La mancata consegna dei documenti contabili crea dei gravi, se non irreparabili, problemi gestionali, impedendo al neo amministratore di poter svolgere correttamente il suo incarico.
A titolo di esempio, si pensi che senza il completo passaggio di consegne, il nuovo amministratore di condominio non è nelle condizioni di quantificare l’esatta liquidità del condominio che rappresenta e ciò anche a causa della mancata consegna del libro cassa (art. 1130 c.c.) e non ha nemmeno contezza dell’entità dei debiti e dei crediti del condominio.
Il nuovo amministratore è, inoltre, impossibilitato a redigere il bilancio, proprio perché non ha contezza delle entrate e delle uscite dell’anno precedente.
Ciò comporta una totale indeterminatezza anche nei rapporti con gli enti previdenziali ed assistenziali (es. Inps ed Inail), resi necessari dal fatto che il condominio svolge le funzioni di datore di lavoro (vedi il caso in cui il condominio sia dotato di servizio di portineria).
La mancata disponibilità da parte del nuovo amministratore di tutta la documentazione contabile, in relazione alle notorie incombenze di diverso genere e natura che gravano sull’amministrazione di un condominio, può determinare per i condomini, un grave ed irreparabile pregiudizio non agevolmente commisurabile per la situazione di stallo che si verrebbe a creare (in tal senso si è espressa la Cassazione con sentenza n. 11472 del 28.10.91)
L’omissione dell’amministratore uscente paralizza, in altre parole, la corretta gestione amministrativa del condominio, tenuto conto anche degli adempimenti fiscali che gravano sulle persone giuridiche.
La mancata consegna e i rimedi: il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c.
I tempi di un’azione giudiziale ordinaria potrebbero pregiudicare la gestione del condominio a causa di un’inevitabile incertezza dei rapporti giuridici che interessano lo stesso, mettendolo nell’impossibilità di ricostruire la situazione economico finanziaria e, quindi, di redigere il bilancio consuntivo e quello preventivo ed esponendolo al rischio di azioni risarcitorie di terzi.
A tal proposito è utile sottolineare che lo strumento più breve è quello di adire il Tribunale attraverso un ricorso ex art. 700 c.p.c., il quale permette in tempi ragionevoli (anche pochi mesi) di ottenere un provvedimento giudiziale che condanni il passato amministratore a consegnare al condominio ricorrente tutta la documentazione contabile amministrativa, bancaria, contrattuale in suo possesso, completando, così, il passaggio di consegne con condanna delle spese processuali.
I reati a carico dell’amministratore che non consegna i documenti.
Una volta ottenuta l’ordinanza di condanna giudiziale, l’amministratore uscente ha due strade: consegnare tutta la documentazione contabile in suo possesso, oppure continuare con il suo comportamento inadempiente ed omissivo.
In quest’ultimo caso il condominio può decidere di presentare una formale denuncia-querela all’Autorità giudiziaria affinché si proceda penalmente contro il precedente amministratore.
Il reato ipotizzabile è quello previsto e punito dall’art. 646 del codice penale (appropriazione indebita che punisce con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a 1.032,00 euro chiunque, per procurare a sè o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso.
Tale reato è aggravato dall’avere commesso il fatto con abuso di prestazione d’opera (art. 61, n. 11 codice penale).
Potrebbe essere configurato anche il reato di cui all’art. 388 del codice penale per mancata esecuzione dolosa di un obbligo del giudice.
Risarcimento danni derivanti dalla mancata consegna dei documenti contabili al nuovo amministratore.
Oltre alla condanna penale il vecchio amministratore rischia di essere condannato a risarcire i danni al condominio per inadempienza contrattuale qualora quest’ultimo dimostri di aver subito dei danni a causa della mancata o ritardata consegna dei documenti, e ai danni morali derivanti alla consumazione del reato di appropriazione indebita e mancata esecuzione dolosa di un obbligo del giudice.
Il caso il esame ha visto coinvolto un condominio rappresentato dallo studio legale. Il Tribunale di Palermo con due diverse ordinanze ha confermato la fondatezza del ricorso e l’applicabilità del ricorso d’urgenza, condannando l’amministratore di condominio uscente a consegnare tutta la documentazione in suo possesso, oltre alle spese processuali.
Avv. Giuseppe Maniglia
