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29Febbraio

Mancata consegna documenti contabili precedente Amministratore di condominio. Cosa fare?

Cosa fare quando l'amministratore uscente si rifiuta di effettuare il passaggio di consegne con il nuovo amministratore del Condominio.

Condominio passaggio di consegne

Il passaggio di consegne tra amministratori di condominio è un adempimento fondamentale della vita condominiale. La completa e tempestiva consegna dei documenti contabili ed amministrativi tra l’amministratore precedente e il neo amministratore condominiale è spesso, però, causa di attriti all’interno del stabile.

 

Capita ormai sempre più frequentemente che il precedente amministratore rifiuti di consegnare i documenti in suo possesso, oppure ne consegni soltanto una parte, mettendo il nuovo amministratore in una situazione di stallo amministrativo e contabile nella gestione del condominio.

 

L’obbligo di consegnare i documenti da parte dell’amministratore.

L’obbligo della consegna dei documenti in ambito condominiale trae fondamento dall’art 1129, comma 8, c.c., secondo il quale sin dalla cessazione dell’incarico, “l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

 

Inoltre, essendo tale ufficio assimilabile al mandato con rappresentanza, l’amministratore è obbligato a restituire tutto ciò che ha ricevuto a causa dell’esercizio del mandato così come previsto dall’art. 1713 c.c. (cfr. Cass. n. 10815 del 16.08.2000).

La mancata consegna dei documenti contabili crea dei gravi, se non irreparabili, problemi gestionali, impedendo al neo amministratore di poter svolgere correttamente il suo incarico.

 

A titolo di esempio, si pensi che senza il completo passaggio di consegne, il nuovo amministratore di condominio non è nelle condizioni di quantificare l’esatta liquidità del condominio che rappresenta  e ciò anche a causa della mancata consegna del libro cassa (art. 1130 c.c.) e non ha nemmeno contezza dell’entità dei debiti e dei crediti del condominio.

 

Il nuovo amministratore è, inoltre, impossibilitato a redigere il bilancio, proprio perché non ha contezza delle entrate e delle uscite dell’anno precedente.

Ciò comporta una totale indeterminatezza anche nei rapporti con gli enti previdenziali ed assistenziali (es. Inps ed Inail), resi necessari dal fatto che il condominio svolge le funzioni di datore di lavoro (vedi il caso in cui il condominio sia dotato di servizio di portineria).

 

La mancata disponibilità da parte del nuovo amministratore di tutta la documentazione contabile, in relazione alle notorie incombenze di diverso genere e natura che gravano sull'amministrazione di un condominio, può determinare per i condomini, un grave ed irreparabile pregiudizio non agevolmente commisurabile per la situazione di stallo che si verrebbe a creare (in tal senso si è espressa la Cassazione con sentenza n. 11472 del 28.10.91)

 

L’omissione dell’amministratore uscente paralizza, in altre parole, la corretta gestione amministrativa del condominio, tenuto conto anche degli adempimenti fiscali che gravano sulle persone giuridiche.

 

La mancata consegna e i rimedi: il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c.

I tempi di un’azione giudiziale ordinaria potrebbero pregiudicare la gestione del condominio a causa di un’inevitabile incertezza dei rapporti giuridici che interessano lo stesso, mettendolo nell’impossibilità di ricostruire la situazione economico finanziaria e, quindi, di redigere il bilancio consuntivo e quello preventivo ed esponendolo al rischio di azioni risarcitorie di terzi.

 

A tal proposito è utile sottolineare che lo strumento più breve è quello di adire il Tribunale attraverso un ricorso ex art. 700 c.p.c., il quale permette in tempi ragionevoli (anche pochi mesi) di ottenere un provvedimento giudiziale che condanni il passato amministratore a consegnare al condominio ricorrente tutta la documentazione contabile amministrativa, bancaria, contrattuale in suo possesso, completando, così, il passaggio di consegne con condanna delle spese processuali.

 

I reati a carico dell’amministratore che non consegna i documenti.

Una volta ottenuta l’ordinanza di condanna giudiziale, l’amministratore uscente ha due strade: consegnare tutta la documentazione contabile in suo possesso, oppure continuare con il suo comportamento inadempiente ed omissivo.

In quest’ultimo caso il condominio può decidere di presentare una formale denuncia-querela all’Autorità giudiziaria affinché si proceda penalmente contro il precedente amministratore.

 

Il reato ipotizzabile è quello previsto e punito dall’art. 646 del codice penale (appropriazione indebita che punisce con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a 1.032,00 euro chiunque, per procurare a sè o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso.

Tale reato è aggravato dall’avere commesso il fatto con abuso di prestazione d’opera (art. 61, n. 11 codice penale).

 

Potrebbe essere configurato anche il reato di cui all’art. 388 del codice penale per mancata esecuzione dolosa di un obbligo del giudice.

 

Risarcimento danni derivanti dalla mancata consegna dei documenti contabili al nuovo amministratore.

Oltre alla condanna penale il vecchio amministratore rischia di essere condannato a risarcire i danni al condominio per inadempienza contrattuale qualora quest’ultimo dimostri di aver subito dei danni a causa della mancata o ritardata consegna dei documenti, e ai danni morali derivanti alla consumazione del reato di appropriazione indebita e mancata esecuzione dolosa di un obbligo del giudice.

 

Il caso il esame ha visto coinvolto un condominio rappresentato dallo studio legale. Il Tribunale di Palermo con due diverse ordinanze ha confermato la fondatezza del ricorso e l’applicabilità del ricorso d’urgenza, condannando l’amministratore di condominio uscente a consegnare tutta la documentazione in suo possesso, oltre alle spese processuali.

 

Avv. Giuseppe Maniglia

 

Contatti:

legalemaniglia@gmail.com - 3384741345

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06Febbraio

Condominio e ripartizione spese per l’ascensore: devono o no essere pagate anche dall’inquilino del piano terra?

Ripartizione spese ascensore | Abitate al primo piano del condominio? Ecco quando non devono essere pagate le spese dell'ascensore.

RIPARTIZIONE SPESE ASCENSORE CONDOMINIALE - PIANO TERRA

Spesso i condomini si chiedono quale siano i criteri di ripartizione delle spese per le parti comuni di un condominio (es. ascensore). In particolare sorge il dubbio se gli inquilini o i proprietari dell'appartamento al piano terra devono affrontare le spese di manutenzione dell’ascensore, nonostante non venga da loro usato.

MANUTENZIONE ORDINARIA O STRAORDINARIA?

A giudizio della giurisprudenza le spese per la manutenzione ordinaria dell’ascensore non devono essere addebitate al proprietario o all’inquilino che abita al piano terra.
La ripartizione delle spese straordinarie dell’ascensore, invece, deve essere affrontata tra tutti i condomini, indipendentemente dall’uso che se ne fa e, quindi, anche da chi abita al piano terra.

 

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CRITERI DI DISTRIBUZIONE DELLE SPESE DEL CONDOMINIO: LA QUESTIONE CONCRETA.

La vicenda prende le mosse da un decreto ingiuntivo emesso nei confronti di un condomino proprietario di un appartamento al piano terra per il pagamento delle spese di manutenzione dell’ascensore. Il condomino si era opposto al pagamento, appunto, poiché riteneva di non dover contribuire al pagamento delle spese di manutenzione dell’ascensore poiché egli non lo usava abitando al piano terra.

Il Giudice di Pace di Catania, con  sentenza 21 dicembre 2005, accoglieva le ragioni del condomino, affermando che si trattava di spese fatte per “supplire al normale logorio dell’ascensore e migliorarne il godimento, come tali non qualificabili spese straordinarie” e quindi non imputabili a  chi non ne faceva uso, ovvero chi abitava al piano terra.
Il condominio proponeva ricorso per Cassazione.
La Suprema Corte, pur non pronunciandosi nel merito della questione inerente all’imputabilità e ripartizione delle spese ordinarie dell’ascensore all’inquilino che abita al piano terra, respingeva il ricorso.

Confermava, così, la sentenza del Giudice di Pace nella parte in cui stabiliva che il proprietario o l’inquilino dell’appartamento al piano terra non deve pagare le spese per l’ascensore (Cass. sentenza n. 15638 del 2012).
Condominio - spese parti comuni - ripartizione spese ascensore - abitazione piano terra.

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